Energia: case vuote, con riqualificazione energetica valore di mercato aumenta del 45%

La riqualificazione energetica delle abitazioni vuote in Italia può aumentarne il valore di mercato fino al 45%, con effetti positivi anche sui canoni di locazione sia turistica sia residenziale, grazie a bollette più basse, maggiore comfort abitativo e sistemi di climatizzazione più efficienti. È uno dei principali risultati emersi dall’analisi condotta da ENEA e MCE Lab che ha valutato le azioni necessarie per valorizzare e rimettere sul mercato circa 10 milioni di appartamenti vuoti in Italia (pari a circa il 27‑30% del patrimonio immobiliare nazionale), considerando costi, interventi tecnici e potenziali opportunità di rendimento.

“La maggior parte di questi immobili è stata costruita prima del 1980 e necessita di adeguamenti energetici e normativi per diventare appetibile su un mercato sempre più orientato verso case green e smart”, sottolinea Nicolandrea Calabrese, responsabile del Laboratorio ENEA di Efficienza energetica negli edifici e sviluppo urbano. “Nonostante i miglioramenti registrati tra il 2018 e il 2023, con un aumento degli edifici in classe A dal 7,8% all’11,3%, circa il 70% del parco immobiliare italiano rimane nelle tre peggiori classi energetiche”, aggiunge Calabrese.

“Su questo fronte, gli incentivi fiscali – Ecobonus, Bonus Casa e Conto Termico 3.0 – possono fare la differenza, coprendo fino al 50% dei costi di coibentazione, infissi, pompe di calore e fotovoltaico. E a loro volta, questi interventi permettono di recuperare l’investimento sostenuto grazie a risparmi in bolletta che possono superare il 50%”, prosegue Calabrese.

Nello studio, i ricercatori hanno esaminato i principali interventi di efficientamento energetico per gli edifici residenziali e stimato i relativi investimenti, utilizzando i dati sull’Ecobonus inviati a ENEA:

• isolamento termico di componenti superiori opachi disperdenti, come coperture e soffitti: costo medio 170 euro/m²;
• isolamento termico parete: costo medio 200 euro/m². Varia in base alla tipologia di materiale e alle tecnologie impiegate (ad esempio, i pannelli isolanti in lana di roccia o di vetro risultano generalmente più costosi di quelli in polistirene espanso);
• sostituzione infissi: costo medio 900 euro/m². Varia a seconda del materiale (PVC, legno, alluminio o legno-alluminio) e della tipologia di finestre e vetri. Questi interventi contribuiscono a migliorare la tenuta all’aria e il risparmio energetico;
• schermature solari: costo medio 280 euro/m². Contribuiscono a contenere i fabbisogni elettrici per la climatizzazione estiva;
• impianti termici a gas con pompe di calore: costi variabili in base a potenza e tecnologia scelta. Fino a 10 kW: 950 euro/kW. Tra 10 e 35 kW: 1.300 euro/kW. Per appartamento di 150 m²: tra 10 e 12 mila euro;
• pannelli fotovoltaici per energia elettrica: costo medio 2.300 euro/kW_p^[1]. Per un impianto da 3 kW_p, sono necessari circa 18 m² di superficie. Può essere abbinato a un accumulo elettrico, con un costo indicativo di 950 €/kWh. I pannelli fotovoltaici riducono le bollette energetiche e aumentano l’indipendenza energetica;
• pannelli solari termici per acqua calda sanitaria: costo medio 1.600 euro/m². Per una famiglia di quattro persone, sono necessari circa 4 m² di superficie;
• building automation (domotica): costo medio 70 euro/m². Sistemi di gestione intelligente degli impianti, che garantiscono maggiore comfort e risparmio energetico.

L’analisi ENEA - MCE Lab ha poi illustrato tre esempi concreti che dimostrano come gli interventi di riqualificazione energetica possano incrementare il valore di mercato degli immobili fino al 45%, con benefici anche sui canoni di locazione turistica e residenziale, grazie a bollette più leggere e a un maggiore comfort abitativo. Tre le tipologie analizzate: appartamento in città, seconda casa in località turistica e chalet in montagna, tutti in aumento di valore e redditività dopo gli interventi.

Appartamento in città (Milano)

• Situazione iniziale (Classe G): un appartamento datato ha un valore di mercato penalizzato. A Milano, può attestarsi intorno ai 4.000 euro/m². Anche il canone di locazione risente della scarsa efficienza, posizionandosi su circa 180 euro/m² all’anno.
• Dopo la riqualificazione (Classe B): con un intervento completo, lo stesso immobile diventa un prodotto premium. Il valore di vendita può salire fino a 5.800 euro/m² (+45%), mentre il canone di locazione può raggiungere i 220 euro/m² all’anno (+22%) grazie a bollette più basse per l’inquilino.

Casa al mare (Sestri Levante, Genova)

Le seconde case in località turistiche, spesso datate, hanno un potenziale di crescita enorme legato al mercato degli affitti brevi.

• Situazione iniziale (Classe G): un appartamento da ristrutturare in una zona semicentrale può valere circa 3.200 euro/m². Sul mercato degli affitti turistici, in alta stagione, può generare circa 700-800 euro a settimana.
• Dopo la riqualificazione (Classe B): l’immobile non solo aumenta di valore, raggiungendo i 4.200 euro/m² (+31%), ma diventa molto più competitivo sul mercato turistico. Dotato di climatizzazione efficiente, infissi nuovi e comfort moderni, in alta stagione può essere locato a 1.100-1.200 euro a settimana (+40%), attirando una clientela più esigente e garantendo una maggiore occupazione anche in media stagione.

Chalet in montagna (Madonna di Campiglio, Trentino)

In montagna, dove i costi per il riscaldamento sono un fattore critico, il miglioramento dell'efficienza energetica risulta ancora più premiante.

• Situazione iniziale (Classe G): un appartamento in un condominio degli anni ‘80 può avere un valore di circa 5.500 euro/m2. Il suo appeal per l’affitto invernale è limitato da alti costi di gestione e comfort non ottimale, con una rendita potenziale di 900-1.000 euro a settimana in altissima stagione.
• Dopo la riqualificazione (Classe B): un intervento con cappotto termico e impianti di ultima generazione trasforma l’immobile. Il valore di vendita può schizzare a 8.000 euro/m² (+45%), allineandosi al nuovo. La tariffa settimanale in altissima stagione può superare i 1.400 euro (+40%), e l’immobile risulta attraente anche in estate, se dotato di raffrescamento.

“La direttiva Ue Case green (2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici) stabilisce per gli Stati membri una traiettoria nazionale vincolante per la ristrutturazione progressiva del parco immobiliare residenziale, con l’obiettivo di una riduzione del consumo medio di energia primaria dell’intero parco immobiliare di almeno il 16% entro il 2030 e del 22% entro il 2035, rispetto ai livelli del 2020, e a emissioni zero entro il 2050”, spiega Calabrese. “Approfittare degli incentivi fiscali ancora disponibili - conclude - consentirà di valorizzare al massimo i propri immobili sul mercato e soprattutto di allinearsi agli obiettivi della Direttiva europea”.